Juntamos os prazos que mais pegam o síndico de surpresa e, para cada um, a norma ou a lei de onde ele vem. Onde a regra muda de estado para estado, a gente avisa.
Por que isso é com o síndico
O Código Civil diz que compete ao síndico diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, V), e a ABNT NBR 5674 pede que todo condomínio tenha um programa de manutenção. Na prática, quando acontece um acidente ou um sinistro, a primeira coisa que a seguradora e o Corpo de Bombeiros pedem é o comprovante de que a manutenção estava em dia. Por isso, além de fazer, guarde: nota, laudo, ART e certificado de cada serviço.
Prazo definido em norma técnica
Valem para o país inteiro. O Corpo de Bombeiros e a seguradora costumam pedir os comprovantes destes itens.
SistemaPeriodicidadeO que fazer e de onde vem
Extintores
Manutenção anual e teste hidrostático a cada 5 anos
Manutenção de 2º nível (inclui a recarga) a cada 12 meses e sempre depois de usar o extintor. A cada 5 anos, manutenção de 3º nível, com teste hidrostático do cilindro. Contrate empresa com registro no Inmetro, que pode ser consultado no site do próprio Inmetro.
Fonte: ABNT NBR 12962
Mangueiras de incêndio
Inspeção a cada 6 meses e manutenção a cada 12 meses
Inspeção semestral de todas as mangueiras e manutenção anual com ensaio hidrostático, feita por empresa especializada. Mangueira reprovada sai de uso.
Fonte: ABNT NBR 12779
SPDA (para-raios)
Laudo a cada 3 anos na maioria dos prédios residenciais, anual em ambiente corrosivo
Inspeção completa com medição do aterramento, laudo e ART de engenheiro eletricista. O prazo é de 1 ano em local de atmosfera corrosiva severa, como beira-mar. Entre um laudo e outro, faça inspeção visual, e inspecione de novo depois de raio na edificação ou de obra no telhado. A norma foi revisada: peça ao engenheiro para indicar a edição que vale para o seu prédio.
Fonte: ABNT NBR 5419-3
Prazo que depende do seu estado ou município
Aqui a regra muda de cidade para cidade. Mostramos a referência que conferimos e o que perguntar na sua.
SistemaPeriodicidadeO que fazer e de onde vem
Limpeza da caixa d'água
Semestral é o padrão recomendado. Confira a regra do seu município
Não existe lei federal com esse prazo. No Rio Grande do Sul, a Portaria SES/RS 1237/2014 exige limpeza e desinfecção no mínimo uma vez por ano, recomenda a cada 6 meses, pede empresa licenciada pela vigilância sanitária do município e o certificado fixado em local visível aos condôminos. Em outros estados e cidades a regra é outra: confira a do seu.
Fonte: Lei ou portaria estadual e municipal (ex.: Portaria SES/RS 1237/2014)
Elevadores
Manutenção preventiva mensal. Confira a regra do seu município
Contrato de conservação com empresa habilitada e visita preventiva todo mês, que é o padrão dos contratos do setor. Em São Paulo (capital), a Lei Municipal 10.348/1987 obriga o contrato de conservação e o Relatório de Inspeção Anual (RIA). Outras cidades têm lei própria: confira a sua.
Fonte: ABNT NBR 16083 e lei municipal (ex.: Lei 10.348/1987, São Paulo)
Alvará do Corpo de Bombeiros (AVCB, CLCB, APPCI)
Validade definida pelo seu estado. Confira a regra do seu estado
O nome e a validade mudam por estado: AVCB ou CLCB em São Paulo, APPCI no Rio Grande do Sul (Lei Complementar Estadual 14.376/2013). Anote o vencimento e comece a renovação com meses de antecedência, porque ela depende dos itens de incêndio estarem em dia.
Fonte: Legislação estadual de prevenção de incêndio e instruções técnicas do Corpo de Bombeiros
Rede de gás e central de GLP
Confira a regra do seu estado, do município e da distribuidora
A NBR 15923 define como inspecionar a rede interna de gás, mas o prazo da inspeção periódica vem de lei local, do Corpo de Bombeiros ou do contrato com a distribuidora. Pergunte à sua distribuidora e ao Corpo de Bombeiros qual é o prazo e guarde o laudo.
Fonte: ABNT NBR 15923 (procedimento) e regra local (prazo)
Inspeção predial e laudo de fachada
Confira a regra do seu município
Não existe lei federal que obrigue a inspeção predial, mas várias cidades têm lei própria com prazo, principalmente para fachadas e marquises. A NBR 16747 define como a inspeção é feita, por engenheiro ou arquiteto.
Fonte: ABNT NBR 16747 (método) e lei municipal (prazo)
Prazo do manual do fabricante, do projeto ou do contrato
Não têm um prazo único em norma, mas entram no plano de manutenção que a NBR 5674 manda o condomínio ter. Quando der problema, a primeira pergunta é se a manutenção estava em dia.
SistemaPeriodicidadeO que fazer e de onde vem
Iluminação de emergência
Conforme NBR 10898 e a instrução técnica do Corpo de Bombeiros do seu estado
Teste de funcionamento das luminárias e da autonomia das baterias, com registro. Bateria que não segura a autonomia exigida tem que ser trocada.
Fonte: ABNT NBR 10898 e instrução técnica estadual
Alarme e detecção de incêndio
Conforme o projeto aprovado e o contrato de manutenção
Teste dos acionadores, sirenes e detectores e da central, por empresa especializada, com relatório.
Fonte: Projeto de prevenção aprovado no Corpo de Bombeiros
Bombas de recalque e de incêndio
Conforme o manual do fabricante
Revisão de motor, rolamentos, selos e painel, e teste da bomba de incêndio. A bomba reserva tem que ser testada também, não só a que está em uso.
Fonte: Manual do fabricante e plano de manutenção (NBR 5674)
Gerador
Conforme o manual do fabricante
Teste periódico em funcionamento, troca de óleo e filtros, bateria de partida e combustível dentro da validade.
Fonte: Manual do fabricante e plano de manutenção (NBR 5674)
Portões automáticos
Conforme o manual do fabricante e o contrato
Lubrificação, regulagem, troca de peças de desgaste e teste do sensor de obstáculo, que é o item que evita acidente.
Fonte: Manual do fabricante e plano de manutenção (NBR 5674)
Dedetização e desratização
Conforme o contrato e a regra sanitária local
Contrate empresa licenciada pela vigilância sanitária e guarde o certificado de cada aplicação, com produto usado e data.
Fonte: Vigilância sanitária local
Documentos que vencem e ninguém lembra
Não são manutenção, mas vencem do mesmo jeito e costumam ser descobertos só quando alguém pede.
Seguro obrigatório da edificação
O Código Civil obriga o seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição (art. 1.346), e contratar é atribuição do síndico (art. 1.348, IX). Renove antes do fim da vigência da apólice.
Alvará do Corpo de Bombeiros
AVCB, CLCB ou APPCI, conforme o estado. Validade definida pela lei estadual.
Laudo do SPDA
Com ART do engenheiro eletricista. Prazo conforme a NBR 5419-3.
Certificados de limpeza da caixa d'água e de dedetização
Guarde todos. São a prova de que o serviço foi feito por empresa licenciada.
Relatório anual dos elevadores
Onde a lei municipal exige, como o RIA em São Paulo.
Contratos de manutenção
Elevadores, bombas, portões, gerador: contrato vencido costuma virar atendimento avulso e mais caro.
Fontes
Conferidas em outubro de 2026. Normas e leis são revisadas: antes de contratar, confirme a edição vigente com o responsável técnico e a regra do seu estado e município.
- Código Civil, arts. 1.346 e 1.348: seguro obrigatório e dever do síndico de conservar as partes comuns
- ABNT NBR 5674: obrigação de ter um programa de manutenção da edificação
- ABNT NBR 12962: extintores
- ABNT NBR 12779: mangueiras de incêndio
- ABNT NBR 5419-3: SPDA (para-raios)
- ABNT NBR 16083: manutenção de elevadores
- Lei Municipal 10.348/1987 (São Paulo): contrato de conservação e RIA dos elevadores
- Portaria SES/RS 1237/2014: limpeza de reservatórios de água no Rio Grande do Sul
- Lei Complementar Estadual 14.376/2013 (RS): APPCI no Rio Grande do Sul
- ABNT NBR 15923: inspeção da rede interna de gás
- ABNT NBR 16747: inspeção predial
- ABNT NBR 10898: iluminação de emergência
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